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DEFISCALISATION...COMMENT CA FONCTIONNE ?
LE MECANISME DES DIFFERENTES LOIS DE DEFISCALISATION PAR L'IMMOBILIER
Les différentes lois de défiscalisation ne réduisent pas toutes les impôts de la même façon, certaines vont agir directement sur le montant de l'impôt à payer et d'autres vont diminuer vos revenus, grâce au déficit foncier qu'elle vont générer, et par voie de conséquence elles vont diminuer le montant de votre imposition.
Les lois qui réduisent vos revenus (déduction fiscale) :
Le déficit foncier résultant de ces lois permet de diminuer les revenus, donc plus votre tranche marginale d'imposition est élevée et plus le résultat obtenu sera intéressant.
Exemple : un contribuable qui déduira 10 700 € (plafond maxi sauf pour Monuments historiques,Malraux et LMP) verra sont imposition de l'année diminuée de 4 280 € alors qu'un contribuable qui fait le même investissement en étant dans une tranche à 14% bénéficiera de seulement 1 498 €.
Les contribuables qui ont déjà des revenus locatifs (sauf LMP et LMNP) vont également être avantagés... le déficit foncier obtenu, venant en déduction de leurs autres revenus fonciers va diminuer non seulement leur imposition mais également réduire ou annuler la CSG-CRDS qui frappait leurs revenus fonciers.
Exemple : Un contribuable qui était dans la tranche à 30% et qui avait déjà des revenus locatifs de 10 000 € va déduire 10 700 € grâce aux lois de défiscalisation citées précédemment. Il va donc payer en moins 3 210 € (10700 x 30%) auxquels vont s'ajouter 11% de prélèvements sociaux puique ses revenus locatifs existants sont gommés par le déficit foncier (10000-10700) Gain supplémentaire pour ce contribuable : 1100 €.
Le bouclier fiscal :
L'ensemble des impôts payés par un contribuable (Impôt sur le revenu + impot sur la résidence principale + ISF ) ne doivent pas dépasser 50% de ses revenus. La diminution des revenus par l'intermédiaire des lois ci-dessus va donc influer non seulement sur l'impôt sur le revenu, mais peut être aussi lui permettre de profiter du bouclier fiscal.
Les lois qui réduisent directement l'impôt à payer (réduction d'impôt) :
- Loi Demessine
- Loi Girardin
- LMNP Censi Bouvard
Ces lois agissent directement sur l'impôt à payer. La réduction d'impôt est la même pour tous puisque la réduction d'impôt est définie par un pourcentage à appliquer sur le prix d'acquisition de l'investissement effectué. La tranche marginale d'imposition n'entre pas en ligne de compte.
Loi Demessine : La réduction est de 25% du prix d'acquisition ( plafonné à 100.000 € pour un couple et 50 000 € pour un célibataire ) cette réduction s'applique sur une durée maximum de 6 ans (4166 € ou 2083 € par an). La loi Demessine autorise aussi l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global. Les investisseurs bénéficient à la fois de la déduction fiscale et en même temps de la réduction d'impôts.
Loi Girardin : la réduction est de 40% (secteur libre) ou 50% (secteur intermédiaire) du montant investi plafonné à 2 125 €/m2. Ainsi l'achat d'un appartement de 40m2 de surface habitable (la terrasse ou varangue comprise jusqu'à 14m2) permet une réduction d'impôt en secteur intermédiaire de 40 m2 X 2 125 € X 50% = 42 500 € soit 8 500 € par an pendant 5 ans. La loi Girardin n'autorise pas l'imputation des déficits fonciers pendant la période des réductions d'impôts. Les investiseurs pourront donc déduire les déficits fonciers (jusqu'à 10 700 €) après la 5ème année.
LMNP Censi Bouvard : la réduction d'impôt est de 25% du montant investi (plafonné à 300 000 € par an) Cette réduction d'impôt est répartie sur 9 ans. L'option pour la réduction d'impôt supprime la possibilité de pratiquer les amortissements pendant toute la durée de la détention du bien. Investissements concernés : résidences avec services neuves ou de + de 15 ans avec travaux de rénovation, résidences de tourisme, EHPAD, résidences étudiantes. Obligation de conserver le bien pendant 9 ans minimum.
Attention : pour utiliser ces lois, il faut payer suffisamment d'impôts car si votre imposition est inférieure à la réduction d'impôt obtenue, l'état ne rembourse pas la différence.
- N'OUBLIEZ PAS QUE LA REDUCTION D'IMPOTS NE SUFFIT PAS A FAIRE UN BON INVESTISSEMENT SURTOUT POUR CE QUI CONCERNE LES RESIDENCES AVEC SERVICES QUI IMPLIQUENT UN BAIL COMMERCIAL (VOIR NOTRE COMPARATIF)
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