REDUISEZ VOS IMPOTS AVEC LA LOI ROBIEN
LA LOI ROBIEN ( jusqu'au 30/06/2006 ) nouvelle loi Robien à partir du 01/07/2006
Investir dans le cadre de la loi de Robien :
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Acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA).
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Le louer ce logement nu pour une durée minimale de neuf années, à une personne physique qui en fait sa résidence principale.
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Pratiquer des loyers inférieurs à un plafond déterminé par décret ( révisable chaque année sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction).Les plafonds des loyers de Robien, sont le plus souvent en corrélation avec les loyers libres EN SAVOIR PLUS...
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De déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers
En échange la loi Robien permet :
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D'amortir le prix d'acquisition du logement, jusqu'à 65% sur 15 ans (en d'autres termes de diminuer ses revenus imposables de 65% du prix de revient de l'acquisition)
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De Profiter d'une déduction forfaitaire de 6%, représentant les frais de gestion et d'assurance
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D'amortir les travaux réalisés pendant la location.
La loi Robien permet donc de payer moins d'impôts :
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Chaque année l'investisseur en loi Robien pourra déduire de ses revenus fonciers les charges suivantes :
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Les amortissements pratiqués : 8% les cinq premières années, 2,5% les quatre années suivantes.
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Les charges autres que les frais de gestion et d'assurance.
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Les dépenses d'entretien, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, les primes d'assurance pour loyers impayés
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Une déduction forfaitaire de 6% du montant des loyers annuels
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Les intérêts d’emprunt qui a servi à financer l’acquisition du logement Quand l'ensemble de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, l'investisseur sera en situation de déficit foncier. Ce déficit sera déductible de son revenu global à hauteur de 10 700 Euros par an. La fraction du déficit qui excède 10 700 Euro ainsi que les intérêts d'emprunt supérieurs aux loyers perçus seront imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Exemple d'un investissement De Robien :
M. et Mme Dupont ont investi dans un T2 à Nimes pour un montant de 92.000 euros frais de notaire compris. Ils le louent 400 euros par mois depuis le 01 janvier 2004 . Leurs revenus net imposables de 2003 sont de 90.000 euros et ils paient 24.600 euros d'impôts. Pour cet investissement, M. et Mme Dupont disposaient de 15.000 euros qui seront déposés sur un contrat d'assurance-vie qui sera alimenté mensuellement de 254 € en garantie du prêt in fine de 92.000 € sur 15 ans au taux de 5%.
En 2004, il devront déclarer leur revenus foncier de la façon suivante :
LOYERS +4.800 €Déduction forfaitaire 6% -288 €Amortissement de Robien 8% de 92.000 € -7.360 €Frais de gestion et divers -530 €Total des charges -8.178 €Intérêts d'emprunt 4.600 €Résultat foncier -7.978 €Le résultat foncier négatif, est imputable sur le revenu global de M. et Mme DUPONT. Leur nouvelle déclaration de revenus pour 2004 et jusqu'en 2008, sera de 90.000 € - 7.978 € = 82.022 €. Le montant de l'impôt sera de 21.200 € soit 3.400 € d'économie par an et 17.000 € pour les 5 premières années.
En 2009, jusqu'en 2018, l'amortissement de Robien passant à 2.50% entrainera un résultat foncier déficitaire de 2.918 € par an et une imposition annuelle de 23.500 € soit un gain de 1.100 € par an et 11.000 € pour 10 ans.
Ce sont donc au total 28.000 euros d'impôts qui auront été économisés par M.et Mme Dupont et 72.000 euros qui auront été financés par le locataire qui auront permis à M. et Mme DUPONT d'acquérir à moindre coût cet appartement nécessitant un effort moyen mensuel d'épargne de 220 € et un apport de 15.000 € .
Au terme des 15 ans, les 92.000 € de l'emprunt seront remboursés avec le contrat d'assurance vie qui avec une hypothèse de 4.50% net de rapport moyen vaudra 94.552 euros et 92.704 € déduction faite du prélèvement de 7.50% sur les plus values au delà de 9.200 € d'abattement pour un couple.
RECETTES Sur 15 ansMensuelLoyers 72.000 €400 €Gains d'impôts 28.000 €155 €TOTAL RECETTES 90.000 €555 €DEPENSES Epargne mensuelle 45.720 €254 €Charges diverses* 15.000 €83 €Intérêts d'emprunt 69.000 €383 €TOTAL DES DEPENSES 129.720 €721 €DIFFERENCE restant à la charge de M. et Mme DUPONT - 39.720 €-220 €.*Estimation des charges y compris taxes foncières.
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