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INFO

Location meublée confiée à un gestionnaire :

Le bailleur n'est plus soumis à la Taxe Professionnelle


Après les pressions exercées par les praticiens du droit, le Conseil d’Etat dans une décision du 24 mars 2006 a retenu que “ne constitue pas l’exercice d’une activité professionnelle le fait de donner à bail un logement garni de meubles à un preneur qui assure la gestion de la résidence et donne en sous-location les logements en fournissant des prestations para-hôtelières… le preneur est seul redevable de la taxe professionnelle”.
Le propriétaire bailleur n’est donc plus assujetti à la taxe professionnelle dès lors qu’il confie la gestion de son bien à une société gestionnaire, cette sous-location ne caractérisant pas l’exercice d’une activité professionnelle .
Le Ministre de l’Economie et des Finances vient de donner l’ordre à l’administration fiscale d’appliquer aux litiges en cours et à venir cette solution retenue par le Conseil d’Etat(réponse Ministérielle n° 92787 publiée au JO le 28 novembre 2006

 

 

LMNP (location meublée non professionnelle) avec bail commercial

 

PREAMBULE : nous préconisons le statut LMNP (location en meublé non professionnelle) en résidences avec services para-hôteliers uniquement si vous souhaitez des revenus complémentaires et que vous n'avez pas l'intention de revendre le bien à la fin du premier bail.

 

La revente d'un bien acquis neuf en LMNP dans une résidence avec services para-hôteliers et plus généralement avec un bail commercial, peut générer une perte en capital à la revente, notamment si le bail prévoit un plafonnement de l'indexation des loyers trop faible. Même en tenant compte de la réduction d'impôt de 11% depuis 2012 (25% avant 2011, 18% en 2011) du dispositif LMNP Censi Bouvard, nous pensons que le risque de perte est vraisemblable...

 
EXPLICATIONS

Tout ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une location meublée non professionnelle (LMNP) dans une résidence un bail commercial et pourquoi nous avons souhaité développer un nouveau service dans l'ancien avec un bail civil...

 

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Tout savoir sur le LMNP avec notre tableau comparatif en cliquant ICI

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Actuellement : LMNP Lyon et LMNP Saint-Etienne

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LMNP Bouvard Censi

IMPORTANT : suite à l'amendement Bouvard Censi, la nouvelle loi de finance pour 2009 permettait une réduction d'impôts égale à 25% du prix de revient de l'acquisition jusqu'à concurrence de 300 000 €. En 2011 la réduction a été ramenée à 18% et crise oblige, elle n'est plus que de 11% pour les investissements réalisés en 2012. Cette réduction d'impôt concerne les logements neufs ou achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou faisant l’objet de travaux de rénovation au sein de résidences pour personnes âgées valides, dépendantes ou handicapées, de résidences de services étudiantes et de résidences de tourisme classées. Les acquéreurs devront également s’engager à louer le bien meublé pendant neuf ans. Les amortissements ne seront pris en compte qu'à partir de la fraction supérieure à 300 000 €. Comme pour la loi Scellier la réduction d'impôt est répartie sur 9 ans et est reportable pendant 6 ans en cas de non utilisation ou d'utilisation partielle.

Il est possible d'acheter plusieurs appartements meublés jusqu'à concurrence de 300 000 €.

Il est possible de cumuler le statut LMNP Bouvard Censi avec la loi Scellier.

A qui s'adresse le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP)

 

Nous pensons que la location meublée en résidence avec services para-hôteliers et bail commercial ne s'adresse qu' à ceux qui sont suffisamment imposés (au moins 2 500 €) pendant leur vie professionnelle, qui n'envisagent pas de revendre au terme du bail initial ( 9 ou 11 ans), et qui ont une capacité financière suffisante qui leur permette de ne pas être obligés de revendre au moindre problème.

Si vous êtes dans ce cas, et que vous souhaitez acquérir un programme neuf cliquez ci-dessous

 

 

Tout ce qu'il faut savoir (et qu'on ne vous dit pas toujours) avant d'investir dans la location meublée avec un bail commercial et pourquoi nous avons souhaité développer un nouveau service dans l'ancien avec un bail civil...CLIQUEZ ICI

 

VOIR UN EXEMPLE

LMNP (Location meublée non professionnelle) classique

Un complément de retraite idéal :

Le LMNP est une formule méconnue qui mérite d'être étudiée de plus près, en particulier pour les contribuables ne se trouvant pas dans les tranches d'imposition les plus élevées car, quelle que soit votre tranche marginale(TMI), la TVA est récupérable par tous. (sous condition voir ci-dessous)

La récupération de TVA (19,60%) sur le prix d'acquisition est immédiat (entre 3 et 6 mois après la perception du premier loyer ). Lorsque la banque finance le montant de l'investissement TTC sur le long terme, le montant de la TVA remboursée peut servir à alimenter un contrat d'assurance vie dans le cas d'un financement in fine ou à diminuer l'effort d'épargne pendant la période de financement.

Cependant, la plupart des banques ne financent pas la TVA sur le long terme. Elles financent la TVA avec un crédit relais en attente de son remboursement.

La déduction des amortissements (sauf si on a opté pour le nouvel amendement Censi Bouvard) permet de générer des revenus nets d'impôts pendant un certain nombre d'années après remboursement de l'emprunt, variable selon le financement (in fine ou amortissable).

Pendant la période d'épargne, certains gestionnaires de résidences de tourisme, vous permettent d'utiliser votre bien pendant quelques semaines par an.

Loueur meublé non professionnel : un statut accessible à tous facilement.

L'investissement locatif meublé non professionnel (LMNP) doit porter sur un logement meublé.
Il n'y a pas d'inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés)
Les revenus locatifs du LMNP doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Le LMNP peut permettre de récupérer la TVA si :

  • Le logement se situe dans une résidence avec services ou une résidence de tourisme classée
  • L'investisseur signe un bail commercial d'au moins neuf ans avec un exploitant offrant au moins trois des quatre services para hôteliers suivant : Accueil et gardiennage, entretien des parties privatives, petits déjeuners, fourniture du linge de maison.
  • Les loyers perçus en LMNP sont soumis à la TVA (7% depuis 2012)
    La TVA est payée sur les loyers par trimestres civils.

UN RESULTAT FISCAL EGAL A 0 PENDANT PLUS DE 25 ANS (sauf amendement Censi Bouvard)

Chaque année, au lieu d'être imposé sur la totalité des loyers perçus, l'investisseur LMNP pourra déduire de ses revenus locatifs (BIC):

  • Les intérêts d'emprunt
  • Les charges de propriété et copropriété.
  • Les amortissements des meubles (répartis sur 5 à 10 ans)
  • Les amortissements des murs (répartis généralement sur 30 à 40 ans)

Ces déductions vont annuler le plus souvent ses revenus et donc réduire à 0 € les impôts à payer sur les loyers perçus.

Le LMNP amortissable : un remède anti CSG

Les amortissements qui contribuent à diminuer le résultat fiscal génèrent donc également une diminution des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et RSA) dont le taux ne cesse d'augmenter au fil des années, ce qui représente un gain non négligeable de 13.50% du résultat fiscal et bientôt 15.50% depuis l'annonce de la hausse de 2% par Nicolas Sarkozy.

Si le montant total des déductions à effectuer est supérieur aux revenus locatifs (loyers - déductions > 0 F), le différentiel (déficit BIC) sera reporté dans la limite des 10 années suivantes et utilisé pour effacer d'éventuels bénéfices LMNP dans cette période.

En période déficitaire, les amortissements ne peuvent être déduits mais seront imputés sur les revenus locatifs des années non déficitaires. Les amortissements non utilisés sont reportables indéfiniment.

REGIME DU MICRO BIC

Les revenus provenant de la location habituelle d'un logement ou de chambres loués meublés, s'ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsque les revenus tirés de cette location n'excèdent pas 32 600 € (seuil BIC 2011), le contribuable est soumis au régime des " micro-entreprises ". A compter de l'impôt sur les revenus de l'année 2009, ce taux est ramené à 50 %.

LA RETRAITE IMMOBILIERE AVEC LE LMNP

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LMNP : NOTRE RECOMMANDATION

Ne vous engagez pas dans une opération en LMNP neuf uniquement pour défiscaliser et pour revendre au bout de 9 ans, vous risquez de revendre à perte, y compris en tenant compte du gain d'impôts. Le LMNP est un bon investissement à long terme . Mais il est préférable de le conserver.

N'hésitez-pas à demander des renseignements à Christian au 06 89 10 47 85

TABLEAU RECAPITULATIF DES DIFFERENTES POSSIBILITES D'INVESTISSEMENT EN LMNP

 

 

COMBIEN CA COÛTE ?

Cliquez sur les résidences, remplissez le formulaire et vous saurez, compte tenu de votre âge et de l'épargne que vous pouvez y consacrer, le capital et le complément de retraite que vous pourrez obtenir avec le statut LMNP.

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Tél : 08 71 28 90 41

LMNP : LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL LMNP amortissable,LMNP Censi Bouvard ou LMNP ancien à forte rentabilité,que choisir ? 

   
Tout savoir sur le LMNP : LMNP (location meublée non professionnelle) dans l'ancien ou le neuf en résidences avec services (tourisme - Etudiants - EHPAD) ou LMNP ancien en secteur diffus
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