LES
PRINCIPALES CARACTERISTIQUES DE LA LOI SCELLIER |
Art.
199 octovicies - I. - Les contribuables domiciliés en France
au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier
2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état
futur d'achèvement bénéficient d'une réduction
d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent
à le louer nu à usage d'habitation principale pendant
une durée minimale de neuf ans. |
La
loi Scellier cohabitera avec la loi Borloo/Robien en 2009. La loi
Scellier est l'un des meilleurs dispositifs d'investissement immobilier
de défiscalisation jamais mis en place. |
Principal
changement de la loi Scellier |
La
loi Scellier, contrairement aux lois Robien et Borloo à permet
aux contribuables une réduction d'impôts au lieu d'un
amortissement. La réduction s'applique directement sur l'impôt
à payer. |
| La
loi Scellier est un dispositif plus juste puisque la réduction
d'impôt pour un même investissement sera la même,
quelle que soit la tranche d'imposition du contribuable. |
Calcul
de la réduction d'impôt avec la loi Scellier |
Pour
l'achat d'un appartement neuf destiné à la location
pendant 9 ans, avec la loi Scellier, les contribuables auront droit
à une réduction d'impôt de 25% pour un investissement
en 2009 et 2010 ou de 20% du prix de revient pour les investissements
réalisés en 2011et 2012. Cette réduction d'impôts
sera répartie sur 9 ans à raison d'un neuvième
par an soit 2.77% du montant investi. |
Le
plafond maximum de l'investissement pris en compte par la loi Scellier
est de 300 000 €. Le montant maximum de réduction d'impôt
pour une même année est donc de 8 333 €. |
«
IV. – La réduction d’impôt est calculée
sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure
à 300 000 €. Le taux de la réduction d’impôt
est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009
et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis
ou construits à compter de l’année 2011. |
«
La réduction d'impôt est répartie sur neuf années.
Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement
du logement ou de son acquisition si elle est postérieure
et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même
année puis sur l'impôt dû au titre de
chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième
de son montant total au titre de chacune de ces années. |
La
loi Scellier après 9 ans |
La
loi Scellier, sous sa forme "Scellier social" comme la
loi Borloo permettra de prolonger la location sur 2 périodes
de 3 ans avec une réduction d'impôts de 2% par an.
La réduction d'impôts totale de sera donc de 25% sur
9 ans + 2% sur 6 ans = 37% du prix
d'acquisition. |
«
V. – Lorsque le logement reste loué, à l’issue
de la période couverte par l’engagement de location
mentionnée au I, dans les conditions mentionnées
au deuxième alinéa du l du 1° du I de l’article
31, par période de trois ans, le contribuable continue
à bénéficier de la réduction d’impôt
prévue au présent article pendant au plus six années
supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d’impôt
annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement.
| Catégorie
de ménage |
Zone
A |
Zones
B |
Zone
C |
| |
|
B1 |
B2 |
|
| personne
seule |
42
753 € |
32
499 € |
29
791 € |
29
590 € |
| Couple
|
65
389 € |
47
725 € |
43
749 € |
39
771 € |
|
personne seule ou couple avec une personne à charge |
78
602 € |
57
135 € |
52
374 € |
47
612 € |
|
personne seule ou couple avec deux personnes à charge |
94
153 € |
69
146 |
63
384 € |
57
622 € |
|
personne seule ou couple avec trois personnes à charge |
111
459 € |
81
156 € |
74
394 € |
67
630 € |
|
personne seule ou couple avec quatre personnes à charge |
125
421 € |
91
544 € |
83
916 € |
76
287 € |
| personne
supplémentaire |
+13
979 € |
10
398 € |
+9
531 € |
+8
664 € |
|
La
loi Scellier ne permet pas l'amortissement du bien |
«
L'application de la présente réduction d'impôt
est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement,
exclusive, pour le même logement, de la déduction au
titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article
31. |
La
loi Scellier permet de louer à un membre de sa famille |
Il
est possible de louer à un membre de sa famille s'il
ne fait pas partie du foyer fiscal.
«
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer
fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société
non soumise à l'impôt sur les sociétés,
avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal
de l'un de ses associés. |
La
loi Scellier ne permet pas le démembrement |
Comme
pour les lois Borloo ou Robien, Il ne sera pas possible de démembrer
les biens entre usufruitier et nu-propriétaire faute de quoi
il faudra rembourser la réduction d'impôt si le démembrement
intervient pendant les 9 années ou les éventuelles
années suivantes de prorogation.
«
La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements
dont le droit de propriété est démembré
ou aux logements appartenant à une société
non soumise à l'impôt sur les sociétés
dont le droit de propriété des parts est démembré. |
La
loi Scellier permet d'acheter à plusieurs en indivision |
«
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire
bénéficie de la réduction d'impôt dans
la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à
ses droits dans l'indivision.
«
Lorsque le logement est la propriété d'une société
non soumise à l'impôt sur les sociétés
autre qu'une société civile de placement immobilier,
le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt
dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant
à ses droits sur le logement concerné. |
Les
loyers de La loi Scellier sont plafonnés |
«
III.- L'engagement de location mentionné au I doit prendre
effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement
de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder
un plafond fixé par le décret prévu au troisième
alinéa du h du 1° du I de l'article 31 du présent
code.
| PLAFONDS
DES LOYERS SCELLIER EN FONCTION DES ZONES |
|
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C* |
| |
21,65 |
15.05 |
12.31 |
9.02 |
| |
17.32 |
12.04 |
9.85 |
7.22 |
* Zone C possible sur décision préfectorale
|
Un
seul logement en loi Scellier par contribuable |
«
Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable
ne peut bénéficier de la réduction d'impôt
qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la
transformation d'un seul logement. |
La
loi Scellier ne sera pas applicable partout |
«
X. – À compter de la publication d’un arrêté
des ministres chargés du budget et du logement classant les
communes par zones géographiques en fonction de l’offre
et de la demande de logements, la réduction d’impôt
prévue au présent article n’est plus accordée
au titre des logements situés dans des communes classées
dans des zones géographiques ne se caractérisant pas
par un déséquilibre entre l’offre et la demande
de logements et acquis à compter du lendemain de la date
de publication de cet arrêté
Un
amendement a été voté par l'assemblée
nationale en date du 19/02/2009 qui permettra l'utilisation de la
loi Scellier dans certaines villes de la zone C. Cet amendement
doit être voté par le Sénat avant d'être
applicable. On ne connait pas encore la date du vote du sénat.
Voir
le texte de l'amendement |
Que
se passe-t-il si la réduction d'impôt est trop importante |
«
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable
au titre d'une année d'imposition excède l'impôt
dû par le contribuable au titre de cette même année,
le solde peut être imputé sur l'impôt
sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à
la sixième année inclusivement. |
Caractéristiques
thermiques et performances énergétiques |
«
II. – La réduction d’impôt n’est
applicable qu’aux logements dont les caractéristiques
thermiques et la performance énergétique sont conformes
aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction
et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié
par le contribuable selon des modalités définies par
décret.
|
EXEMPLE
CHIFFRE DE LOI SCELLIER |
| .
Un
contribuable payant 2500 € d'impôts dans une tranche
à 14%, qui achète un logement de 100 000 €
frais de notaire compris, verra son imposition diminuée
de 2777 € par an pendant 9 ans. Les 277 € non utilisés
chaque année seront reportables sur les 6 années suivantes.
Grâce
à la loi Scellier, ce contribuable sera non imposable
pendant 9 ans. Il aura économisé plus de 25
000 € sur son acquisition.
Sur
9 ans : le loyer d'environ 3 166 € par an net de charges aura
financé 31 917
€ avec une revalorisation annuelle estimée à
1.50%. Les taxes foncières représentent environ
2400 € sur la durée des 9 ans, Les mensualités
de crédit d'environ 730 € sur 20 ans, remboursées
pendant 9 ans représentent 78
840 €.
Coût
réel : 78 840 + 2400 - 31917
- 25090 = 24 233 € soit 224 €
par mois en moyenne. Le capital restant dû sur le prêt
est de 70 380 € . Avec une hypothèse de revente de l'appartement
à 110 000 €, le gain est d'environ 40 000 €.
La
loi Scellier est un excellent placement.
A
titre de comparaison, pour obtenir un capital de 40 000 € avec
une épargne de 224 € par mois il faudrait un placement
10.33 % net d'impôt et de charges sociales.
La
loi Scellier est plus équitable que les lois Robien
ou Borloo car pour une même acquisition, elle offre la même
réduction d'impôt à tous les contribuables quelle
que soit la tranche marginale d'imposition. |
|
|
Tous les programmes neufs sont éligibles
à la loi Scellier lorqu'ils ne sont pas en zone C.
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