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LES PLUS VALUES IMMOBILIERES EN 2011

ATTENTION DEPUIS LE 01/02/2012 LE CALCUL DES PLUS VALUES IMMOBILIERES A CHANGE

Depuis le 01/02/2012, les abattements ont été modifiés. Le nouveau calcul permet l'exonération totale à partir de la 30ème année de détention vous pouvez voir les nouveaux abattements en vigueur EN CLIQUANT ICI

DEPUIS 10/2011 LES PRELEVEMENTS SOCIAUX SONT DE 13.50%

UN RELEVEMENT DE 2% DES PRELEVEMENTS SOCIAUX EST ANNONCE POUR 2012 CE QUI LES PORTERAIT A 15.50% !

Un utilitaire de calcul de la plus-value à télécharger

Un calcul plus simple :

Les plus-values sont taxées à 31,30% (19% + 12,30% de contributions sociales et RSA). La règle a été beaucoup simplifiée puisqu'il ne faut plus réactualiser le prix d'achat par rapport au coefficient d'érosion monétaire, mais simplement faire la différence entre le prix de vente du bien et son prix de revient.

L'évaluation du prix de revient comprend le prix d'acquisition majoré

  • des frais d'acquisition à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux évalués forfaitairement à 7,50% ou sur justificatifs si option pour les frais réels.
  • des travaux réalisés, estimés forfaitairement à 15% si le bien est cèdé après 5 ans ou sur présentation des factures de travaux. Il ne peut plus y avoir comme par le passé d'estimation par expert, de même que le coût des matériaux ainsi que la main d'oeuvre des travaux réalisés par le propriétaire lui même ne sont plus pris en compte.

Les plus-values sont taxées à 31,30% (au lieu de 18.10% avant 2011) après application d'un abattement de 10% par an après la 5ème année de détention du bien. Les plus-values sont donc exonérée au bout de 15 ans.(au lieu de 22 auparavant)

Un abattement de 1.000 euros s'applique à chacune des ventes réalisées dans la même année (avant, il ne pouvait y avoir qu'un abattement par an.).

Un paiement à la source :

Ll'impôt sur la plus-value immobilière est prélevé directement sur le prix de la vente, c'est le notaire qui effectue le règlement aux services fiscaux.

CAS D'EXONERATIONS :

Par la nature du bien cédé, le montant de la vente..., certaines plus-values sont exonérées d'impôt.

La résidence principale

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.
Il s'agit de votre résidence principale au jour de la cession.

Les " dépendances immédiates et nécessaires " comme les caves, garages… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.

Une cession inférieure à 15 000 euros

Vous vendez un terrain pour un prix de 11 000 euros ? La plus-value que vous réalisez n'est pas imposée.

En effet, les plus-values réalisées à l'occasion de cession dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 euros sont totalement exonérées.

Ce plafond de 15 000 euros est calculé sur une valeur en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, vous êtes exonéré si le prix de chaque cession est inférieur à 15 000 euros.

Vente de la nue-propriété ou d'un usufruit
Si vous vendez la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien , vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété.
Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier.

Exemple : vente de la nue-propriété d'un appartement pour 12000 euros

Pour savoir si la cession est exonérée du prélèvement de 31,30 %, il faut calculer sa valeur en pleine propriété.

Si l'usufruitier a 72 ans, la valeur de la nue-propriété d'un bien est estimé à 60 % de sa valeur en pleine propriété et l'usufruit à 40 % (cf barème légal).
Ainsi, pour une nue-propriété vendue 12 000 euros, l'usufruit est donc estimé à 8000 euros et la valeur en pleine propriété à 20 000 euros.
Le montant de la pleine propriété (20 000 euros) étant supérieur à 15 000 euros, la plus-value réalisée sera soumise au prélèvement de 19 %.

Vente en indivision
Le seuil de 15 000 euros est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
Ainsi, si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 euros, vous n'êtes pas taxé. Même si la cession de l'ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil.

Retraités et invalides

En tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (2009 pour une cession en 2011) :

  • votre revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites
  • vous n'étiez pas passible de l'ISF

Les personnes titulaires de la carte d'invalidité accordée aux personnes incapables d'exercer une profession et à celles qui, en plus, sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne (art. L 341-4 du code de la sécurité sociale, 2ème et 3ème catégorie) bénéficient d'une exonération de leur plus-value. Sous réserve de remplir les mêmes conditions que les retraités.

Par exemple, un retraité célibataire ou une personne titulaire de la carte d'invalidité (2ème ou 3ème catégorie) a réalisé une plus-value lors de la vente d'un appartement en 2011.
Cette cession est exonérée si, en 2009, son revenu fiscal de référence était inférieur à 9 876 euros et s'il n'était pas passible de l'ISF.

Les biens détenus depuis plus de 15 ans

Lors du calcul de la plus-value, un abattement de 10 % s'applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
Compte tenu de cet abattement, la plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée.

Remembrements et expropriations

La plus-value réalisée à l'occasion d'une expropriation (avec une déclaration d'utilité publique) est exonérée. Une condition : l'indemnité d 'expropriation doit être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.

Les biens échangés dans le cadre d'un remembrement.

Calculez vos plus-values (utilitaire sous excel)

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