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LES PLUS VALUES IMMOBILIERES
Un utilitaire de calcul de la plus-value à télécharger
Un calcul plus simple :
Désormais, toutes les plus-values seront taxées à 27,00% (16% + 11,00% de contributions sociales).La règle a été beaucoup simplifiée puisqu'il ne faudra plus réactualiser le prix d'achat par rapport au coefficient d'érosion monétaire, mais simplement faire la différence entre le prix de vente du bien et son prix de revient.
L'évaluation du prix de revient comprendra Le prix d'acquisition majoré
- des frais d'acquisition à titre gratuit (donation, succession)ou à titre onéreux évalués forfaitairement à 7,50% ou sur justificatifs si option pour les frais réels.
- Des travaux réalisés, estimés forfaitairement à 15% si le bien est cèdé après 5 ans ou sur présentation des factures de travaux. Il ne pourra plus y avoir comme par le passé d'estimation par expert, de même que le coût des matériaux ainsi que la main d'oeuvre des travaux réalisés par le propriétaire lui même ne seront plus pris en compte.
Les plus-values seront taxées à 27,00% après application d'un abattement de 10% par an après la 5ème année de détention du bien. Les plus-values seront donc exonérée au bout de 15 ans.(au lieu de 22 auparavant)
.L'abattement général de 915 euros passe à 1.000 euros et s'applique à chacune des ventes réalisées dans la même année(avant, il ne pouvait y avoir qu'un abattement par an.).
Un paiement à la source :
Avec ce nouveau système, l'impôt sera prélevé directement sur le prix de la vente, c'est le notaire qui effectuera le règlement.
CAS D'EXONERATIONS :
Par la nature du bien cédé, le montant de la vente..., certaines plus-values sont exonérées d'impôt.
La résidence principale
La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.
Il s'agit de votre résidence principale au jour de la cession.Les " dépendances immédiates et nécessaires " comme les caves, garages… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.
Une cession inférieure à 15 000 euros
Vous vendez un terrain pour un prix de 11 000 euros ? La plus-value que vous réalisez n'est pas imposée.En effet, les plus-values réalisées à l'occasion de cession dont le montant est inférieur ou égal à 15 000 euros sont totalement exonérées.
Ce plafond de 15 000 euros est calculé sur une valeur en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession. Si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, vous êtes exonéré si le prix de chaque cession est inférieur à 15 000 euros.
Vente de la nue-propriété ou d'un usufruit
Si vous vendez la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien , vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété.
Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier (En savoir plus).
Exemple : vente de la nue-propriété d'un appartement pour 12000 eurosPour savoir si la cession est exonérée du prélèvement de 27,00 %, il faut calculer sa valeur en pleine propriété.
Si l'usufruitier a 72 ans, la valeur de la nue-propriété d'un bien est estimé à 60 % de sa valeur en pleine propriété et l'usufruit à 40 % (cf barème légal).
Ainsi, pour une nue-propriété vendue 12 000 euros, l'usufruit est donc estimé à 8000 euros et la valeur en pleine propriété à 20 000 euros.
Le montant de la pleine propriété (20 000 euros) étant supérieur à 15 000 euros, la plus-value réalisée sera soumise au prélèvement de 16 %.Vente en indivision
Le seuil de 15 000 euros est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
Ainsi, si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 euros, vous n'êtes pas taxé. Même si la cession de l'ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil.Retraités et invalides
En tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (2002 pour une cession en 2004):
- votre revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites
- vous n'étiez pas passible de l'ISF
Les personnes titulaires de la carte d'invalidité accordée aux personnes incapables d'exercer une profession et à celles qui, en plus, sont dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne (art. L 341-4 du code de la sécurité sociale, 2ème et 3ème catégorie) bénéficient d'une exonération de leur plus-value. Sous réserve de remplir les mêmes conditions que les retraités.
Par exemple, un retraité célibataire ou une personne titulaire de la carte d'invalidité (2ème ou 3ème catégorie) a réalisé une plus-value lors de la vente d'un appartement en 2004.
Cette cession est exonérée si, en 2002, son revenu fiscal de référence était inférieur à 7046 euros et s'il n'était pas passible de l'ISF.Les biens détenus depuis plus de 15 ans
Lors du calcul de la plus-value, un abattement de 10 % s'applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.
Compte tenu de cet abattement, la plus-value réalisée sur un bien détenu depuis plus de 15 ans est exonérée.Remembrements et expropriations
La plus-value réalisée à l'occasion d'une expropriation (avec une déclaration d'utilité publique) est exonérée. Une condition : l'indemnité d 'expropriation doit être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.Les biens échangés dans le cadre d'un remembrement.
Calculez vos plus-values (utilitaire sous excel)
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