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Simulation LMNP GRATUITE avec Excel
Comparez le LMNP avec amortissements et le LMNP Censi Bouvard avec réduction d'impôts
A la fin cette page, vous pourrez télécharger gratuitement un simulateur de LMNP fonctionnant sous excel. Ce simulateur vous permettra de savoir très rapidement et facilement le montant approximatif de l'épargne nécessaire à la préparation d'un complément de retraite en LMNP.
ARTICLE DE LOI : ( ART. 199 SEPTVICIES).
Important : depuis la loi de finances 2009, l'investissement en LMNP en résidences étudiants, résidences de tourisme ou résidences pour personnes âgées peut procurer une réduction d'impôts de 25% du prix d'acquisition répartie sur 9 ans. Appelé LMNP Scellier par sa ressemblance avec la loi Scellier en régime foncier, ou encore loi Censi Bouvard ou LMNP Censi Bouvard, du nom des députés Censi et Bouvard ayant déposé l'amendement, cette réduction d'impôts supprime la possibilité d'effectuer des amortissements sur l'immobilier. Cet abandon des amortissements implique que les revenus de la location seront imposés beaucoup plus vite entrainant également les prélèvements sociaux (CSG- CRDS-RSA) de 12.10%.Ces prélèvements sociaux n'ont pas pour vocation de baisser dans l'avenir...
Avant de cèder à la tentation de la Carotte fiscale, il convient de bien étudier votre projet et surtout de ne pas avoir dans l'esprit de revendre au bout de 9 ans.
Avant de vous lancer les points à vérifier sont : la situation du bien, la qualité du gestionnaire, les termes du bail commercial et votre capacité à ne pas revendre au moindre coup dur.
La nouvelle formule Censi Bouvard n'entraine pas la suppression de l'ancien système, vous aurez toujours la possibilité d'amortir si vous n'optez pas pour la réduction d'impôts. Le simulateur permet de comparer les deux systèmes en un seul clic !
Afin de comprendre facilement l'utilisation et les résultats du simulateur, je vous invite à lire ci-dessous les grandes lignes du fonctionnement de ce type d'investissement.
LE LMNP EXPLIQUE SIMPLEMENT
A qui s'adresse la location meublée non professionnelle ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel est accessible à tous. Il s'applique à toute personne qui loue un appartement meublé. Les revenus tirés du LMNP, contrairement à d'autres types d'investissements locatifs non meublés, n'est pas régi par les mêmes règles fiscales. Le LMNP ne relève pas du régime foncier mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels.
Les avantages recherchés avec un investissement en LMNP seront essentiellement la récupération de la TVA et la perception de revenus défiscalisés ou peu fiscalisés.
Le LMNP intéresse tous les contribuables, quel que soit leur niveau d'imposition et plus particulièrement les personnes qui disposent d'un capital ou d'une capacité d'épargne à partir d'environ 300 € pour une personne jeune pouvant emprunter sur une longue durée (20 à 25 ans) afin d'acquérir un bien immobilier dans une résidence offrant des services para-hôteliers. Ces résidences sont généralement des résidences de tourisme, de tourisme d'affaire, des résidences pour étudiants ou encore des résidences médicalisées.
Le LMNP en période de déficit :
Un investissement en location meublée non professionnelle, contrairement à la location meublée professionnelle (LMP) ou aux autres régimes de location nue (régime des revenus fonciers), ne vous permettra pas de réduire vos impôts actuels sauf si vous possédez déjà des revenus provenant d'une location meublée.
Les déficits provenant d'une activité LMNP ne sont déductibles que des revenus de même nature et sont reportables pendant 10 ans.
Exemple de réduction d'impôt avec un LMNP :
Vous portez chaque année sur votre déclaration d'impôt un résultat positif de location meublée de 5000 euros (revenus BIC non professionnels) provenant d'un studio meublé. Si vous êtes dans une tranche marginale d'imposition de 30%, cette location vous entraine donc une imposition de 1500 €.
Si vous effectuez un nouvel investissement LMNP qui génère un déficit de 5 000 €, vous annulez le résultat existant et diminuez votre imposition de 1500 €.
Ce cas est le seul cas de diminution de votre imposition avec un LMNP. Le simulateur d'investissement LMNP tient compte de ces éventuels revenus de location meublée que vous pourriez avoir.
Percevoir des revenus défiscalisés grâce aux charges et aux amortissements :
L'activité de loueur meublé entre dans le champ des BIC et ainsi, toutes les charges, y compris les frais d'acquisition et les intérêts d'emprunts, sont déductibles des loyers perçus. Le résultat de l'activité est donc le plus souvent négatif sur les premières années et n'entraîne pas d'imposition supplémentaire.
L'activité devient excédentaire lorsque les intérêts d'emprunt diminuent. Les mensualités d'un emprunt amortissable, comme vous le savez sûrement déjà, comportent beaucoup d'intérêts et peu de capital remboursé sur les premières années puis la tendance s'inverse et les intérêts à déduire diminuent au fil du temps.
Lorsque l'activité devient bénéficiaire, le régime des BIC permet d'amortir votre bien immobilier (sauf le terrain) ainsi que le mobilier. Les amortissements sont donc une charge (fictive car vous ne la payez pas) qui va permettre d'annuler ou diminuer le résultat fiscal lorsqu'il sera positif.
Comment sont calculés les amortissements :
Le mobilier s'amortit généralement sur une période de 5 à 10 ans et l'immobilier sur 20 à 40 ans. Dans le simulateur que nous mettons gratuitement à votre disposition, les meubles sont amortis sur 7 ans et l'immeuble ainsi que les frais d'acquisition sur 30 ans . Vous pourrez cependant modifier la durée des amortissements. La plupart des simulations que vous pourrez effectuer feront donc apparaître un résultat fiscal égal à 0 pendant de nombreuses années après le remboursement de l'emprunt.
Comment sont comptabilisés les amortissements :
Les amortissements ne peuvent pas contribuer à créer un déficit, ils vont permettre au maximum de rendre le résultat fiscal nul. Ainsi les premières années, l'activité étant déficitaire, les amortissements qui ne seront pas utilisés seront stockés comptablement et reportables (indéfiniment). Ils vont donc constituer une réserve dans laquelle on pourra "piocher" pour ramener le résultat fiscal à 0 lorsque les charges deviendront inférieures aux recettes.
La récupération de la TVA :
Vous devez louer votre bien neuf, par l'intermédiaire d'un bail commercial d'une durée minimum de 9 ans. si le gestionnaire de la résidence à qui vous louez votre bien propose au moins 3 des 4 services suivants : accueil de la clientèle, fourniture du linge de maison, nettoyage régulier des locaux et service du petit déjeuner, vous pouvez récupérer la TVA.
La TVA vous est restituée au bout de 3 à 6 mois après la mise en location. Vous devrez soit rembourser la TVA à la banque (remboursement anticipé partiel du prêt) soit si la banque vous finance le bien TTC vous pourrez utiliser cette TVA pour vous aider à rembourser les échéances de votre prêt sur les premières années ou faire ce que vous souhaitez. Le simulateur prévoit cette option.
A LIRE ABSOLUMENT AVANT UTILISATION DU SIMULATEUR LMNP
Ce programme excel se veut le plus juste possible tout en étant facile d'utilisation. Il est mis à votre disposition gratuitement et les résultats obtenus ne sauraient en aucun cas engager ma responsabilité. La conception de cet outil, qui j'espère vous aidera à mieux comprendre le principe du LMNP m'a pris beaucoup de temps. J'espère que vous m'en saurez gré et je suis sûr que vous aurez à coeur de me consulter si vous souhaitez effectuer un investissement dans le neuf ou l'ancien.
Ce simulateur, afin d'être plus facile à utiliser comporte des "macros" qui automatisent les tâches. Pour pouvoir effectuer vos simulations, vous devez donc impérativement autoriser les macros sur votre logiciel excel.
Comment faire avec excel 2003 : après l'avoir téléchargé, avant de lancer le simulateur LMNP, ouvrez votre tableur Excel comme habituellement, puis allez dans le menu "Outils" puis "Options" puis cliquez sur l'onglet "Sécurité" ensuite cliquez sur "Sécurité des macros".Dans l'onglet "sécurité des macros" cliquez sur l'option la plus basse "sécurité faible". Rassurez-vous, le simulateur a été testé à l'antivirus et ne contient rien de dangereux pour votre ordinateur ! Après utilisation du simulateur, si vous le souhaitez, vous pourrez éventuellement rétablir le niveau de sécurité que vous aviez au départ (s'il était plus élevé) en utilisant la même procédure.
Comment faire avec excel 2007 : après l'avoir téléchargé, à l'ouverture du programme, dans "avertissement de sécurité : du contenu actif a été désactivé" cliquez sur "Options..." et cochez la case d'option "activer ce contenu". Prenez connaissance du fonctionnement d'un investissement LMNP cela vous aidera à en comprendre les résultats de vos études.
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Quelques conseils d'utilisation
Dans le simulateur, vous pourrez cliquez sur l'option "TVA dans trésorerie" ou "Rbt partiel du prêt".
La TVA n'est pas la même suivant le lieu où se trouve la résidence. Sur le continent la TVA est à 19.60%, en Corse elle est à 8% et dans les Domtom à 8.50%.
Si le bien est neuf, la TVA se calcule automatiquement. Il peut arriver qu'il y ait de la TVA à récupérer sur des biens anciens notamment sur le mobilier, sur des travaux ou sur des frais de vente. Vous devrez donc entrer vous-même le montant de cette TVA qui vous aura été communiqué par le vendeur.
Les frais de notaire ne sont pas les mêmes si le bien est neuf ou s'il est ancien
Les programmes pré-enregistrés tiennent compte de ces paramêtres.
Vous devrez entrer vos revenus et votre nombre de parts fiscales pour le calcul de l'impôt. Vous entrerez aussi vos charges en cours (mensualités de remboursement de prêt, loyers) pour établir votre taux d'endettement (avant et après investissement) Les banques sont de plus en plus frileuses depuis la crise des subprimes et ne financent pas généralement au delà de 33% d'endettement maximum. Elles apprécient de plus en plus que l'acquéreur dispose d'un apport personnel...
Le montant de l'assurance décès invalidité est une moyenne, il pourra être plus ou moins important suivant votre âge et votre état de santé.
Vous pourrez imprimer vos simulations.
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gratuitement le simulateur et comparez le LMNP avec amortissements et
le nouveau LMNP Censi Bouvard avec réduction d'impôts.
Quelle est la formule la plus intéressante pour vous ? |
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EXCEL 2007 |
VERSION
EXCEL 97- 2003 |
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LMNP SUR MESURE |
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NOUVEAU Nous effectuons le montage de votre LMNP de A à Z
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