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REDUISEZ VOS IMPÔTS DE 4 167 € PAR AN PENDANT 6 ANS
LOI DEMESSINE (ZRR)
Résidences de tourisme en ZRR
La réalisation jusqu'au 31 décembre 2010 d'investissements locatifs dans des résidences de tourisme situées dans certaines zones rurales ouvre droit à une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 25 000 €.
Le logement
Il doit être neuf et loué nu à l'exploitant de la résidence de tourisme pendant au minimum 9 ans.
Le propriétaire peut se réserver des périodes de séjour dans le logement donné en location sans faire obstacle au dispositif aux conditions suivantes :
- Le durée totale des périodes d'occupation de doit pas excéder huit semaines par an.
- Le revenu brut foncier déclaré par le bailleur doit tenir compte de ces périodes d'occupation.Il doit être détenu en pleine propriété, directement, en indivision ou par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).
La location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
La résidence de tourisme
Le logement doit faire partie d'une résidence de tourisme classée en référence à l'arrêté du 14 février 1986. Elle doit être gérée par une seule personne physique et morale et répondre aux critères suivants :
- Capacité minimum de 100 lits.
- Engagement de l'exploitant de promotion touristique à l'étranger.
- Location de chambres ou appartements meublés à la journée, la semaine ou au mois.
- Proposer aux résidents un minimum d'équipements et de services communs.La situation du logement
Le logement doit être situé dans une ZONNE DE REVITALISATION RURALE ( ZRR ) ou dans une zone concernée par les fonds structurels européens et délimitée par le décret 2001-1315 du 28 décembre 2001.
Contribuables concernés
Tout contribuable imposé dans les tranches médianes d’imposition.
Une réduction d'impôt de 25 % de l'investissement
Montant de l'investissement :
Le montant de l'investissement comprend le prix d'acquisition plus les frais d'acquisition (droits d'enregistrement et de timbres, honoraires, commission…). La TVA est exclue dès lors qu'elle est récupérée par l'investisseur.
La base de calcul de la réduction d'impôt est plafonnée à :
- 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- 100 000 € pour un couple marié.Montant de la réduction d'impôt :
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % du montant de l'investissement.
Le montant maximum de la réduction d'impôt est donc de :
- 12 500 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
- 25 000 € pour un couple mariéImputation de la réduction pour les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2005 :
La réduction est étalée sur 6 ans à raison d'un sixième de l'avantage fiscal maximal chaque année. Soit pour un couple 4167 € pendant 6 ans et 2083 € pour une personne seule.
Exemples :
Montant de
l'investissement
Montant de
l'investissementElle s'impute la première fois l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, sans prorata temporis, directement sur l'impôt. Elle ne peut donner lieu à remboursement si elle excède l'impôt dû par le contribuable.
L'investisseur récupère la TVA sur son investissement.
Le logement se situant dans une résidence de tourisme gérée par un bail commercial d'au minimum neuf ans, les loyers perçus par l'investisseur sont soumis à la TVA à 5,5 % ce qui lui permet de récupérer l'intégralité de la TVA sur son investissement au taux de 19,6 %.
Déduction forfaitaire
La déduction forfaitaire sur les loyers a été supprimée par la loi de finances pour 2006.
Déficit foncier
Le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. La fraction de déficit supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une gestion par bail commercial
Une durée minimum de 9 ans fermes, renouvelable.
Une connaissance totale de l'ensemble des charges dès la conclusion du bail.
Un loyer garanti par le preneur quel que soit le taux de remplissage de la résidence. Attention à la qualité de la signature du gestionnaire
Exemple :
Un couple mariés, achète en 2004 un logement neuf dans une Résidence de Tourisme classée, à la montagne, dont le prix est de 120.000 euros TTC (787.148 francs)
Il récupère 19.665 euros de TVA (128.997 francs)
Il bénéficiera d’une réduction d’impôt plafonnée à
100.000 euros x 25% = 25 000 euros (163.989 francs)
qui sera étalée sur 6 ans soit :
4.167 euros (27 333 francs) de 2004 à 2009
Le fisc finance 44.665 euros soit 37,22% de l’investissement (TVA + Réduction d'impôts)
Les loyers financent 55 % de l’investissement sur 15 ans en toute sécurité.Ce couple qui aime pratiquer le ski, bénéficie en plus de 4 semaines d’occupation et d’une rentabilité garantie de 4,5% par bail commercial de 9 ans renouvelable
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